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        實時滾動新聞

        深圳開發商自制“紅本”以租代售套路三百購房者涉資10億 住建局:未發現違規!

        2020-10-16        中國質量萬里行南方報道組    點擊:

          山東濟南開發商樹假地鐵指示牌騙消費者買房事件未了,最近,深圳龍華區一樓盤以租代售,又因私制《房屋使用權證》“紅本”誘騙三百戶人家買房變租房的事件再次吸引了網友的眼球,讓人腦洞大開。網友直呼“活久見”!

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        涉事樓盤:鴻基新都商務大廈,土地性質是商服用地

          受騙上當的業主們紛紛向中國質量萬里行消費投訴平臺進行投訴:他們受到鴻基新都商務大廈開發商深圳鴻潤創建投資公司虛假宣傳的誘導,最終買房變租房,幾百萬元“租”來一套沒有產權的房屋,期待中的戶口、學位等全打了水漂。很多家庭并不富裕,承受著高額的房貸,卻買來一套高價的出租房,真是血本無歸、欲哭無淚!

          接到投訴后,中國質量萬里行南方報道組先后兩次赴深圳龍華區鴻基新都商務大廈實地了解情況,發現事件焦點集中在開發商的行為是否涉嫌以租代售,以及開發商涉嫌以虛假宣傳手段欺騙購房者簽訂的租賃合同是否有效,是否可以解除。

          案涉長安汽車 三百戶被“套” 涉資近十億元

          近年來全國多地出臺限購政策后,不少人失去了購房資格,在這種情況下,為規避限購政策,開發商“以租代售”的情況在地產界并不少見。

          引起眾多消費者投訴深圳龍華區的鴻基新都是否同樣涉嫌“以租代售”呢?

          2019年9月19日,深圳市住房和建設局發布《關于規范產業用地租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)》,產業用房租賃價格不高于最近年度發布的租金指導價格,嚴厲打擊出租人違規轉讓或以“以租代售”等形式變相轉讓行為和通過簽訂陰陽合同等方式規避監管、侵害承租人權益的行為。

          但涉事的鴻基新都開發商深圳鴻潤創建投資有限公司似乎沒有把這一規定放在眼里,以租代售的違規行為在社會上引起了軒然大波,把中國長安汽車集團也牽扯進來:因為該地塊是長安汽車集團從政府手中購得,并通過長安汽車集團深圳投資公司出租給鴻潤創建開發建設的。

          一位花了200多萬元買房的業主陳宏(化名)說,當時售樓部的場景設置、銷售現場氣氛與其他樓盤并無二致,還有打彩蛋的例行節目。售樓小姐也是口口聲聲鼓動他們看房買房,卻只字不提租房字眼。

          在鴻基新都商務大廈,這個被住戶和保安默認的“售樓中心”(后改為“體驗中心”)里,樓盤沙盤、戶型樣板一應俱全,樣板模型旁的銘牌上標注著“以銷售/買賣合同為準”(后被撤走)。銷售人員與購房者的微信、短信互動資料及網上宣傳資料均顯示為房屋銷售。

          很多人在這樣的宣傳攻勢下交了購房款,但當他們支付完全款之后,開發商拿出的并非購房合同,而是其單方面擬定的《深圳市物業租賃合同書》,租期為20年,期滿后再送20年。該合同甲方主體為深圳鴻潤創建投資有限公司。

          陳宏等人當即對合同性質向售樓人員提出異議,為何明明是買房卻只能簽訂租賃合同?鴻基新都售樓處銷售人員當時的說法是,因為鴻基新都只有《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等四證。與正規商品房唯一的區別在于,該小區并沒有獲得住建部門批準通過的《商品房預售許可證》,不能明著賣,為了規避政府監管只能“以租代售”。

          售樓人員又承諾會給到他們一個“紅本”。陳宏以為開發商鴻潤創建所謂的“紅本”即不動產權紅本。然而,沒想到最后給他們只是一份由鴻潤創建出具、由中國長安汽車集團“見證”的自制《房屋使用權證》“紅本”,兩個單位均蓋了紅章。

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        開發商自制的《房屋使用權證》

          業主們認為,從頭到尾,就是開發商精心設計的一個騙局,這張所謂的《房屋使用權證》只是騙局中的一個道具,沒有任何實質意義,掩蓋不了開發商以租代售的違法事實。

          開發商首創“租二十年再送二十年”新模式

          面對數百余住戶的集中維權,開發商聲稱,“與購房者簽訂租賃

          合同之前,已經口頭告知支付款項僅僅獲得項目40年(滿20年,續期贈送20年)使用、租賃居住權,而不是對小區房屋的產權所有形式。”

          業主們堅持不懈地反映訴求后,包括當地媒體進行了曝光,問題并沒有得到有效解決。期間,開發商鴻潤創建出具過一個沒有蓋章的《關于鴻基新新都商務大廈的調解方案》。方案提出兩個選項,一是業主繼續長租大廈的公寓,由長汽車集團深圳投資公司與深圳鴻潤創建公司共同為業主出具一份《承諾書》,承諾業主們20年租期到期后,保證免費贈送20年,期間不會轉讓業主房屋的使用權。第二個選項是有條件地退房。

          但業主們并不認可這個《承諾書》,因為首先它混淆了概念,業主們并不是沖著租房來的,他們的目的是購房,是有產權,有真正紅本本的房產證!

          何況這個承諾書并沒有任何法律保障。因為按我國《合同法》第214條規定,“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”也就是說中國的租賃備案合同最長只有20年,開發商鴻潤創建承諾贈送20年的租賃權,法律意義上來說目前是無法得到保障。

          有業主按第二選項找開發商退房,但基本上找不到人,《調解方案》變成一紙空文。

          多次受騙的業主們的怒火再次被點燃,他們持續上訪,在窗戶、陽臺上掛橫幅,到售樓部集合維權,向媒體求助。

          最近有一個業主已經委托律師起訴了開發商,開庭后等待判決。更多的業主正著手準備集體起訴。其訴求是:要求退房、退款,如有分期或者貸款情況,則還需要退還這期間的房貸利息,并進行賠償,其中包括巨額的裝修成本。

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        業主們自發到鴻基新都商務大廈售樓部維權,要求退房退款賠償

          買房變租房:月租1 萬3千元

          要求退房退款的眾多業主對中國質量萬里行南方報道組說,我們是奔著買房來的,現在變成了租房。合同是被開發商售樓人員誘導和欺騙下簽訂的合同,根本不是業主們的本意。即使是租房合同,也是顯失公平,這樣高的租房價格,而且一租二十年,我們怎么會簽呢?

          業主陳宏等人說,交訂金時看不到合同,等看到合同不想簽時,訂金又不能退。合同是被逼著簽的。合同簽訂之后,有業主們提出退房退款,如果解除合同,按照合同條款,業主們要支付鴻潤創建公司房款20%的違約金。這讓無助的業主們十分苦惱。

          據貝殼網等平臺數據顯示,鴻基新都300萬左右的房子,周邊同面積房屋的租金約在3500-7500元一個月,而鴻基新都該房型,以20年租期計算,每個月租金為12500元,這還沒有計算高額的利息。

          眾多購房者表示,“如果一早被告知該小區只是長租公寓,根本不會考慮花費數百萬元購買。目前簽訂的租賃合同,一沒有學位、二無法進行抵押融資、以后如何賣房也存在各種未知數。即便是購買小產權房,也比買這里有保障。”

          鴻基新都地塊涉嫌違規轉手經營

          根據深地合字(2010)1093號《深圳市土地使用友出讓合同書》補充合同一第六條規定,中國長安汽車集團深圳投資公司(丙方)在受讓中國長安汽車集團(乙方)從深圳規土委寶安管理局(甲方)所取得鴻基新都所在地塊后,不得轉讓本地塊使用權,但事實上長安集團深圳投資公司卻違規將土地轉租給深圳鴻潤創建投資有限公司開發建設,項目名稱為鴻基新都。

          據開發商公開的宣傳資料顯示,鴻基新都總用地面積4.2萬㎡,總建筑面積約16.4萬㎡。項目從功能上分為南北兩大區域。北側為酒店區,興建有高檔酒店及商務配套。南側由6棟高層圍合兩個大型庭院式商務公寓區。

          業主們質疑說,如果土地轉讓協議中明確該地塊應該由中國長安汽車集團深圳投資公司自行開發,而轉讓給其他公司開發是違反協議規定的,政府該如何處置?一個違法建設的項目,如何保證它與業主們簽訂的合同是合法有效的?

          開發商兩年前因以租代售被處罰

          業主們還向中國質量萬里行南方報道組出示了一份由深圳市規劃和國土資源委員會龍華管理局開出的《行政處罰決定書》。

          在該份處罰決定書中,龍華規土委認定,深圳鴻潤創建投資有限公司在未取得鴻基新都商務大廈項目房地產預售許可證的情況下,在2017年10-11月期間,在項目施工現場開設體驗中心,并向周某某等5人簽訂了《深圳市物業認租協議》、《深圳市物業租賃合同書》等文件。后續查明,該公司已將收取款項全部退回5名“承租人”,并處以人民幣50萬元罰款。

          此后,上當受騙的業主多次向龍華區住建局和深圳市住建局等部門提出訴求,要求查處鴻基新都開發商以租代售等違規違法行為。

          2020年9月30日,深圳市住建局出具的《信訪事件復查意見書》回復業主稱:2018年深圳市規劃和國土委龍華管理局曾對鴻潤創建公司違規出售商品房5套的行為進行過查處。被查處后,開發商進行了相應整改,與承租人簽訂的租賃合同符合規范。超過20年租賃合同的簽訂,雖超過法律規定的期限,但租賃期限超過20年并未違反房地產市場監管相關規定。并稱:龍華住建局經咨詢法律顧問和根據現有證據材料,無法認定鴻潤創建公司存在違反房地產市場監管的相關規定。

          十分吊詭的是,2018年處罰鴻潤創建公司和今年負責處理該小區業主投訴的是同一人,即現任龍華區住建局副局長羅松。

          業主們說,他們只想問一下羅松副局長:鴻基新都開發商被處罰前后欺騙業主的手法從來沒有變過,與業主們簽訂的租賃合同也幾乎一模一樣,為什么2018年是違法,2020年又合法了?鴻潤創建公司到底有沒有違法?2018年處罰開發商后,龍華區住建局又是怎么監管的?為什么還是導致這么多業主被騙?

          中國質量萬里行南方報道組多次致電龍華住建局副局長羅松,其辦公室電話一直處于無人接聽狀態。報道組將持續關注報道鴻基新都項目以租代售一事。

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